En termes de bail commercial, les deux parties concluent un contrat pour organiser leur liaison. Il doit être rédigé avec soin pour éviter les situations polémiques en fin de bail. En cours de contrat de bail, les loyers professionnels peuvent être modifiés mais sous certaines conditions à la demande de l’une des parties. Pour éviter les abus, la classification des loyers est spécifiquement réglementée par le code de commerce. Ainsi, l’indice des loyers commerciaux, appelé également ILC, est une référence appliquée lorsqu’un bail est de genre commercial.
Indice des loyers commerciaux (ILC) : c’est quoi ?
L’indice des loyers commerciaux désigne un indice utilisé pour effectuer une révision annuelle de la somme des loyers d’un certain bail commercial. Généralement, il est publié trimestriellement par l’INSEE. Le décret n°2022-357 du 14 mars 2022 modifie la formule de calcul de l’ILC. L’évolution de l’ILC est désormais déterminée sur la base de 75% de l’indice des prix à la consommation et les 25% restants des coûts de construction.
À présent, l'INSEE ne considère plus le chiffre d'affaires des commerces de détail, qui représente 25 % des calculs de l'ILC. De ce fait, l'Indice des Loyers Commerciaux n'est disponible que pour les locataires commerciaux immatriculés au Registre des Commerces et des Sociétés (ou RCS) et les artisans immatriculés au Répertoire des Métiers (ou RM). Il peut être utilisé pour réviser les loyers des établissements artisanaux ou commerciaux. L’INSEE publie des indices collectés à la fin de chaque trimestre et fournit ainsi 4 indices des loyers commerciaux par an.
En quoi consiste l’Indice des Loyers commerciaux ?
Préalablement, l'indice du coût de la construction, aussi appelé ICC, servait d'indicateur de référence pour la classification des loyers commerciaux. Autrement dit, les bailleurs ou les locataires utilisent cet élément pour réviser le loyer noté dans un bail commercial. Cependant, depuis l’année 2014, l'indice des loyers commerciaux (ou ILC) a été mis en vigueur dans cette révision. Institué en 2008 dans le cadre de la loi de modernisation économique, l'ICC fait partie des indices destinés à remplacer l'ICC, jugé trop volatil et ne réfractant pas la réalité économique. De ce fait, l'ILC consiste donc à réviser les loyers mentionnés dans un contrat de bail commercial.
Comment se calcule l’Indice des Loyers Commerciaux ?
Chaque trimestre, le calcul de l’indice des loyers commerciaux au niveau de l’INSEE sera effectué par la suite d’une publication officielle. En effet, ce calcul est déterminé par la liaison entre le montant pondéré des indices, dont : la variation des prix à la consommation est de 50%, la variation du chiffre d’affaires des commerces de détail est de 25%, et la variation du coût de la construction neuve est de 25%.
Principalement, la révision des loyers pour les baux commerciaux se fera au moins tous les trois ans, pour les baux de longue période, ou quand il y aura un renouvellement de bail. Pratiquement, cette révision se fait annuellement. Il n'est plus donc indispensable d'inclure des clauses particulières dans les contrats de bail commercial. Cependant, les modifications concernant la révision des loyers doivent être transmises à l'autre partie par courrier recommandé avec accusé de réception en pièce jointe. Cette lettre doit nécessairement indiquer la somme du loyer demandé. Ainsi, pour passer à l'évaluation du nouveau loyer (en cas de révision annuelle), il faut calculer la somme y afférente comme suit : « Loyer nouvel = Loyer récent x (Nouveau ILC / ILC trimestriel de l'année antérieure) ».
